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Quando si vive in una casa in affitto, prima o poi la domanda sorge spontanea: “Si è rotto il rubinetto/la caldaia/la tapparella: chi deve pagare la riparazione?”
Ripartire correttamente le spese di manutenzione tra proprietario (locatore) e inquilino (conduttore) è fondamentale per mantenere buoni rapporti ed evitare spiacevoli discussioni. La legge italiana (in particolare gli articoli 1576 e 1609 del Codice Civile) stabilisce regole chiare in merito.
In questo articolo facciamo chiarezza una volta per tutte su chi paga cosa.
La regola generale: Ordinaria vs Straordinaria Manutenzione
Per non sbagliare, basta ricordare questa distinzione fondamentale:
- Manutenzione Ordinaria (spetta all’INQUILINO): Riguarda le piccole riparazioni legate all’uso quotidiano dell’immobile, alla normale usura o alla manutenzione periodica.
- Manutenzione Straordinaria (spetta al PROPRIETARIO): Riguarda gli interventi strutturali, la sostituzione di impianti vecchi o guasti dovuti a vetustà, caso fortuito o difetti originali dell’immobile.
Tabella Riassuntiva: Chi Paga Cosa?
| Elemento / Intervento | Inquilino (Conduttore) | Proprietario (Locatore) |
| Caldaia: Controllo fumi e manutenzione ordinaria | X | |
| Caldaia: Sostituzione integrale o pezzi per vetustà | X | |
| Rubinetteria: Cambio guarnizioni o piccole perdite | X | |
| Rubinetteria: Sostituzione tubature o impianto idraulico | X | |
| Elettrodomestici: Pulizia filtri e piccole riparazioni da uso | X | |
| Elettrodomestici: Sostituzione per rottura non imputabile all’uso | X | |
| Tapparelle / Serrande: Sostituzione cinghie o molle | X | |
| Tapparelle / Serrande: Sostituzione dell’intera struttura/motore | X | |
| Pittura pareti: Ritocchi a fine locazione o dovuti all’uso | X | |
| Pittura pareti: Danni da infiltrazioni o muffa strutturale | X |
Gli interventi nel dettaglio
- Impianto di Riscaldamento e Caldaia
- Inquilino: Si occupa della revisione periodica annuale, del controllo dei fumi e della pulizia del bruciatore. Inoltre, paga le piccole riparazioni causate da un uso scorretto.
- Proprietario: Paga la sostituzione della caldaia quando è troppo vecchia o irreparabile, e gli interventi straordinari sulle condutture principali.
- Impianto Idraulico ed Elettrico
- Inquilino: Paga la disotturazione di lavandini o WC intasati dall’uso, il cambio delle lampadine, delle prese elettriche danneggiate e delle guarnizioni dei rubinetti.
- Proprietario: È responsabile dei guasti all’impianto elettrico o idraulico sottotraccia (es. rottura di un tubo dentro il muro) e dell’adeguamento degli impianti alle normative di legge.
- Porte, Finestre e Tapparelle
- Inquilino: Sostituisce le cinghie delle tapparelle consumate, le maniglie rotte o le chiavi smarrite. Si occupa anche della lubrificazione delle serrature.
- Proprietario: Paga la sostituzione integrale degli infissi, dei telai delle finestre o dei motori elettrici delle tapparelle guasti per vecchiaia.
Cosa succede in caso di danni o negligenza?
Nota Bene: Se un guasto di “manutenzione straordinaria” è stato causato direttamente dall’incuria o dall’uso errato dell’inquilino (es. un oggetto caduto che spacca il sanitario, o la mancata cura che causa un danno maggiore), la spesa ricade interamente sull’inquilino.
Un consiglio pratico: Il Verbale di Consegna
Per evitare contenziosi a fine contratto, è sempre consigliabile redigere un verbale di consegna dell’immobile (check-in) al momento della firma del contratto, allegando fotografie che attestino lo stato iniziale della casa, degli impianti e degli elettrodomestici.