yriaLa compravendita di un appartamento in condominio è un momento delicato. Tra i tanti documenti da controllare, la situazione delle spese condominiali è una di quelle che genera più cause legali e liti.
Chi deve pagare i debiti arretrati? E chi si fa carico dei lavori straordinari deliberati ma non ancora iniziati al momento del rogito notarile?
La regola della solidarietà passiva
Per legge (Art. 63 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile), chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, in solido con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.
Significa che se il vecchio proprietario non ha pagato le quote, l’amministratore può richiedere i soldi direttamente al nuovo acquirente. Quest’ultimo, dopo aver pagato, dovrà rivalersi legalmente (e faticosamente) su chi gli ha venduto casa.
Lavori straordinari: il principio della delibera
Cosa succede se l’assemblea ha approvato il rifacimento del tetto e un mese dopo la casa viene venduta? La giurisprudenza è chiara: le spese straordinarie spettano a chi era proprietario al momento della delibera assembleare definitiva, anche se i lavori vengono eseguiti successivamente alla vendita.
| Tipo di Spesa | A chi spetta il pagamento? |
| Spese Ordinarie (es. pulizie, luce) | Chi è proprietario nel periodo in cui il servizio viene erogato. |
| Spese Straordinarie | Chi era proprietario al momento dell’approvazione definitiva in assemblea. |
| Debiti Arretrati (anno in corso + precedente) | L’acquirente è responsabile in solido con il venditore verso il condominio. |
La soluzione: La Liberatoria Condominiale
Per dormire sonni tranquilli, l’acquirente deve sempre pretendere dal venditore la “Liberatoria Condominiale“: un’attestazione ufficiale redatta dall’amministratore che certifica l’assenza di debiti pendenti e l’elenco di eventuali liti in corso o lavori straordinari già deliberati.
In Sintesi:
- L’acquirente risponde per i debiti dell’anno in corso e del precedente.
- I lavori straordinari li paga chi era proprietario al momento della delibera.
- Richiedere la liberatoria all’amministratore prima del rogito è fondamentale.
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